房地产抄底后的现象，“聪明钱”正在抄底房地产

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• 1、房地产抄底后的现象：“聪明钱”正在抄底房地产，为什么多数感受不到？
• 2、房地产抄底后的现象，多个大佬在商业地产中抄底

1、房地产抄底后的现象：“聪明钱”正在抄底房地产，为什么多数感受不到？

这段时间，低谷中的中国房地产似乎成了海外“聪明钱”的宠儿，有研究机构发布报告显示，“3600亿外资”正杀入中国房地产，包括贝莱德、大和房屋、铁狮门、凯德等外资在国内房地产市场加速进场。与此同时，该报告也称，部分外资也在积极收购中国房企债券或股票。营造出一种大举抄底中国楼市的信号，引发了市场讨论。

按照以往经验，这些外资“聪明钱”的涌入，无论是在股市还是在楼市，都是市场要重新启动的信号。但奇怪的是，几千亿元的资金杀入楼市后，似乎并未掀起波澜，大部分人都没有感觉到楼市预期发生明显反转。

那么，这几千亿的外资抄底，到底抄到哪里去了呢？

外资购入的多为商业地产 非住宅

事实上，今年以来，的确有外资巨头在买入中国的房地产项目，根据一些公开报道：

美国最大房产投资集团黑石，筹集了近500亿美元，用来抄底中国楼市。

加拿大的资管公司博枫资产将收购上海五角场新江湾板块一个租赁住宅项目，交给中高端长租公寓品牌“blinq博邻”进行运营管理。

美国高盛资产管理和森瑶中国共同宣布，双方已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元，用于收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。

新加坡房企凯德地产从2021 年起，在内地投资新增超百亿元，足迹遍布上海、大连、昆山、武汉、成都、苏州等城市，投资范围包括产业园区、物流及数据中心。

通过简单的统计，不难看出，这些被称为“聪明钱”的海外资本，此次抄底的标的并不是我们熟悉的住宅市场，而大部分都是物流园、写字楼、租赁项目等商业地产。

其实，在我们的住宅市场里，对于外资的投资一直有着严格的限制，多年以来成功在国内开发住宅项目的也只有少数几个新加坡的地产公司。

这就不难理解为何研究报告说有3600亿元投入了成抄底中国房地产，大部分人却没有明显感受到。因为外资买入的多为商业类地产，更注重商业运营和租金回报率，而对于我们熟悉的住宅市场，实际上来自外资的投资与拉动，非常之少。

抄的都是“打骨折”的商业地产

商业地产不是因为赚不到快钱，一直是住宅开发商眼中的赔钱货吗？为什么外资要抢呢？

主要是因为商业地产的价值，尤其是城市核心区的商业地产，目前的出售价格已经被压到了极低的水平。由于国内大部分开发商遭遇资金链压力，住宅销售迟迟打不开局面，迫使这些企业不得不出售现成的物业，换取现金。而那些前期开发投入大，回报周期长，需要专业运营的商业地产项目，就成了首先被摆上货架的产品。

10 月 17 日，京东司法拍卖网站显示，位于北京朝阳区东三环的博瑞大厦被成功拍卖，实际竞买人为凯德（中国）商用有限公司。博瑞大厦，地处北京 CBD 商务区与燕莎商圈交汇处，建筑面积 5.82 万平方米，稍早前的评估价29.10亿元，但凯德实际上并未产生任何溢价，仅以竞拍底价20.37亿元的价格拿下，相当于评估价打了7折。

显然，这样的核心资产，虽然不像住宅项目一样，开盘就售出几十个亿，但因为地处核心区，有着较好的租赁预期，在专业化运营的加持下，每年都会为持有者提供稳定的现金流收入。

一位商业地产研究机构分析师透露，其实外资从来都没有放弃过中国的市场，一直都有投资中国的房地产市场，毕竟国外的局势也不见很稳定，分散投资才是王道。但相比住宅来说，外资一直关注的重点都是核心城市的核心商业资产，但要说外资抄底楼市，尤其是楼市见底的标志，那就有点牵强了。

住宅市场仍在寻“底”

根据研究机构的统计，到目前为止，今年的房地产市场各项数据仍在“探底”。

下半年以来，各地刺激购房需求释放的政策不断出台，包括松绑限购、限售等，房贷利率一降再降，居民购房需求疲软，至今年10月，重点30城新房成交面积同比下降28%；1-10月累计同比跌幅仍达到40%。

但住宅项目的去化却没有明显好转。

CRIC调研数据显示，10月31个重点城市平均开盘去化率只有38%，而表现在房企销售端，TOP100房企累计业绩同比降幅仍达到了44%。

从调查结果看，购房者的观望情绪并未发生根本性扭转。

各个城市的刺激政策仍在继续推出，如日前广东梅州发布公积金新政细则，购买商品住房可提取本人及配偶的公积金余额来支付首付款；10月17日广东韶关发布通知，对农业转移人口购买新建商品住房的契税进行全额财政补贴等。

对于今年最后两个月，研究机构认为，在需求端政策的扶持力度有望加码，市场信心或将逐渐恢复，房地产市场也将逐步回稳，但城市与城市之间的分化也将加剧。

文/李桁

2、房地产抄底后的现象，多个大佬在商业地产中抄底

《财富》杂志发布的《2019年世界500强》榜单中，属于房地产行业的5家企业均来自中国。

与此同时，经济学家任泽平在2020年测算的全国房地产市值达到62.6万亿美元，是全世界房地产市值最大的国家。

为此，房地产让我国不少企业家入围时胡润富豪榜。

比如许家印在2018年以2600亿元身价在胡润富豪榜中排名20。

王健林曾在2016年以287亿美元身价在胡润富豪榜中排名18。

李嘉诚与碧桂园杨惠妍家族在2021年胡润富豪榜中分别排行43、46。

毫无疑问，我国房地产可谓是让世界惊叹的行业之一。

然而随着时间走过2021年进入2022年后，我国楼市的发展明显缓慢下来，从1月份-7月份，销售面积与销售额均同比2021年降低，7个月的下行周期，不少人认为我国楼市已经触底。

据华尔街见闻报道，香港新世界集团接班人郑志刚表示：中国房地产已经触底，会在未来一两年内快速复苏，这是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会，新世界集团计划2023年在土地上投资100亿元。新世界集团作为香港四个大型地产之一，成立于1970年，如今以52岁，此时将目光投向房地产，意味着房地产对新世界而言更有机会。

无独有偶，万达集团董事长王健林从1月份开始，便对房地产抄底付诸实际行动，1月份，万达正式接手葫芦岛一烂尾项目，并更名为葫芦岛万达广场；2月份，万达接手山西忻州田森汇，更名为忻州万达广场；3月份，万达以轻资产方式接手鑫苑旗下多个商业项目；4月份，万达以7亿租金接手建业旗下多个商业项目10年运营权；5月份，万达拿下北京黄金地段的蓝色港湾、五棵松卓展两大商场；7月份，万达集团正式成为万泓中心投资人，其中合肥烂尾楼项目由万达集团负责后续完工，计划在明年6月份开业。

国内的大佬在忙着抄底，国外的资本也没闲着，尤其是美国专注长远投资的华平基金和黑石集团，其中华平基金投资的星谊银行二号供应链基地、东谊银河二号智能制造产业基地于8月25日动工，分别投资10.5亿元、4.7亿元，并且这两个项目均在2021年5月份拿地，说明外资已经提早布局抄底，黑石集团同样如此，2021年黑石集团表面上计划以44亿美元收购潘石屹的SOHO中国，实际上暗地里却先后以11亿美元和12亿人民币收购收广州富力空港物流园区100%股权，除了华平和黑石，领展、凯德、普洛斯等外资也不断在我国抄底。

无论是国内地产大佬还是国外资本，都对房地产抄底蠢蠢欲动，这些大佬和资本都是资深企业家、资本集团，是否意味我国房地产真触底了？

从大佬和外资抄底的方向来看，主要以写字楼、物业服务、商业综合体、物流园、产业基地为主，归结起来就是部分商业地产。

王健林为何要抄底商业地产？以万达广场为例，全国商业综合体中，万达集团当之无愧是商业地产龙头大哥，卖掉文旅板块和酒店产业后的万达集团，一身轻松，多年来布局的万达广场已经开始实现净赚，说明万达广场的投资路线正确，虽然期间在扩大规模过程中遇到不小的竞争（全国商业综合体蜂拥而至），但是在现在看来，不少商业综合体由于缺乏独立的开发运营经验，导致市面上出现大量商业体出现烂尾，能站得住脚的少之又少，此时万达再以低成本抄底，风险反而更小，结合万达自身长达几十年成熟的开发运营经验，在外行人眼中起不来的烂尾楼商业体，在王健林眼中轻而易举，遇到这样的机会，自然不能错过。

外资为何将目光投向物流园、产业基地、写字楼等非大众性地产？为何不抄底短期就能回笼资金的住宅地产呢？这两个问题，可以用一个答案进行解释：住宅地产覆盖范围较广，竞争更大，成本也更大，全国9万家房企中，大部分房企属于地方本土企业，意味着本土企业有更多优势，本土企业在当地开发房地产可以享受更多“照顾”，而外资难以避免面临“排外”处境，相比之下，物流园、产业基地、写字楼等竞争更小，基本都位于经济基础扎实的大城市，国外对这方面地产投资、建设、包装有一定经验基础，虽然回报周期相对住宅地产更长，但是风险更小，在这些类别的地产中抄底，客户群体大多是企业家、创业者，消费基础较高，比赚普通买房人钱更容易。

根据国家统计局公开数据显示，2022年1—7月份商品房销售面积7.8亿平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%，商品房销售额为7.58万亿元，同比下降28.8%，其中住宅销售额同比下降31.4%，与之对应的截止到7月末，商品房待售面积达到5.47亿平方米，同比增长7.5%，其中住宅待售面积增长14.1%，细心看看，不难发现，住宅去化更慢，住宅价格降幅更大，住宅库存增长更明显，说明住宅地产的处境比商业地产更严峻，不适合抄底，原因很现实，主要体现在四个方面：

第一、住宅地产抄底比商业地产更加复杂，兜底难度更大。这也是不少楼盘沦为烂尾楼也难以并购重组的原因，即便是有企业愿意并购重组，利润也难以得到保障，所以不少资金链出现问题的住宅楼盘，选择躺平等国家出面“保交楼”。

第二、我国房地产前期发展得太快、太猛，导致后劲不足出现乏力。房价从2000年约2000元/平方米，现如今部分城市已经达到5万元/平方米以上，全国房价均价接近10000元/平方米，同时出现的是楼市分化，房价低的城市人口流出、经济和产业基础差，一边是经济较好的城市房价却过高，另一边是房价较低的城市经济却较弱，都不具备抄底基础。

第三、我国正面临老龄化、少子化。在这样的环境下，城镇化率已经达到64.72%，央行调研数据显示城镇家庭户均1.1套房，城镇家庭住房拥有率高达96%，如此之下，抄底进军住宅地产，最后卖给谁是最大的问题，连曾经大量拿地的李嘉诚也退出了内陆市场，连曾经做到全国房地产龙头位置的恒大也出现爆雷，更加说明住宅地产已经饱和而不具备抄底条件。

第四、我国已经开始对房地产结构完整开启最后的攻坚战。通过大力推动租购并举和保障性安居住房来对房地产发展查漏补缺，换句话说，房价越来越高，买不起房的人不一定非得选择买房，拆迁换取安置房也可以解决居住问题，再不济可以直接选择租房，享受与购买商品房同等权益，那么商品房想要继续涨价就不再容易了。

总而言之，目前我国房地产触底，主要还是商业地产，并非住宅地产，房价想要触底反弹，除非重启2015年货币安置政策，并且削减安置房拆迁和暂停推动租购并举，照目前来看，这三项基本都不会实现，毕竟国家正在逐渐降低我国对房地产的依赖程度，并且明确表示不会将房地产作为刺激经济增长的短期手段，这样一来，担心房价触底反弹的朋友，可以放宽心了。

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