自住型商品房是什么意思，共有产权房吓跑“投资者”

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• 1、自住型商品房是什么意思：共有产权房吓跑“投资者”
• 2、自住型商品房是什么意思，自住型商品房的解释

1、自住型商品房是什么意思：共有产权房吓跑“投资者”

严格的申购和金融属性的剔除，让共有产权房真正做到了房住不炒。

最好买的保障性住房

30多岁的王海一直都和保障性差点缘分。虽然是地道的北京人，但由于家里住得不宽敞，王海从毕业后就开始租房。也正是那时起，每当政府推出保障性住房，王海都积极地申请，经适房、公租房、两限房、自住房……但一直没排上。和大多数稀缺资源一样，保障性住房需要摇号决定租购资格。但在过去十多年里，王海都没有这样的运气。

2018年，王海参加了共有产权房的摇号。他看中的是位于昌平区的绿海家园，这个项目共1677套房源，而且其中除了1012套房源面向昌平本区外，另有665套面向东城区和西城区符合条件的购房者。户籍在东城区的王海摇到的选房顺序号是第3491号。也就是说，有3490户家庭先于他挑选这665套房，若挑完仍有剩余，才轮到他。他根据以往经验判断，这次又没戏。

不过，这次他竟轮上了。去年4月中旬，王海接到电话，通知他4月27日参加递补选房，因首轮选房结束，665套还余了161套。这意味着，排在他前面的家庭里，有2000多户放弃了选房机会。这让他想到了网上所传弃选率70%甚至85%的说法。他在选房现场看到的情形似乎也印证了这个传言。4月27日，在昌平朋博体育馆选房现场，组织者每次叫100个号同时出列。王海留心数了数，每100个号中，都只有10多个号在。也就是说，近九成排上号的家庭根本没有来现场选房。在王海看来，这是“好事”，因为共有产权房就是要卖给最有住房需求的人群的。

2017年9月30日，《北京共有产权住房管理暂行办法》开始正式执行。《办法》规定，共有产权房应满足在北京工作的非北京户籍的“新北京人”住房需求房源不少于30%。并且，共有产权住房购买五年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。布局上，北京城六区（东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区）共有产权住房将采取集中建设方式，在建筑密度、人口密度和人均绿地指标等方面与普通商品住房保持一致。为保证共有产权房的房屋舒适度，《办法》还规定，北京城六区共有产权住房项目容积率应不高于2.8，城六区以外共有产权住房项目容积率原则上不高于2.5。住房容积率，是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率越低，居民的舒适度越高，反之亦然。按照相关规定，一般高层住宅容积率不超过5，多层住宅不超过3。

套型要求上，共有产权住房套型以多居室为主。北京城六区总建筑面积不大于90平方米，要充分考虑两孩及适老性要求。并且，城六区套房层高不低于2.8米，其他区不低于2.9米。选址上，共有产权住房将优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域。

总体来说，相比之前的其他保障性住房，共有产权房在人群匹配、整体规划、功能设施上，设计更加细化，覆盖面也更加广泛。在维护了房屋的永久居住属性和保障属性后，进一步完善房地产基础性制度，缓解低收入阶层住房难问题。

共有产权房在交易时有着怎样的限制呢？《办法》与“意见稿”相比，删去了最重要的第三条——房主五年后可以以市场价回购剩余产权，使其转为商品房，回到市场公开流通。根据目前的《办法》，共有产权房取得产权证满五年需转让的，可按市场价格，但代持机构拥有优先购买权，代持机构放弃的，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。也就是说，共有产权房只能在共有产权房体系内交易。“交易不能卖给所有人，只能卖给和你一个圈子的人。而这个圈子相对封闭，市场小，人群购买力不强，决定了价格涨幅有限，无法与真正的商品房市场价相提并论。”业内人士分析说，一旦选择了共有产权房，意味着购房者未来无法从共有产权房的销售中获得大幅增值，也就失去了卖房再购买更大的商品房的换房预期。

炒房客没有投机空间

“共有产权房后期出租和出售的政策，让炒房客看不到投机空间和预期。这恰恰是吸取了此前自住房的教训。从政策设置看，北京共有产权房符合‘房住不炒’，剔除了投资属性，购买条件、使用情况都符合自住为主的政策预期。”中原地产首席分析师张大伟分析。所以从制度设计上，的确是非常明显地回归了居住，也避免了过度福利化。但从算账的角度看，未来通过共有产权小户型作为跳板，获得巨大升值空间的概率较低，可流转但投资属性弱。这也成为不少人放弃共有产权房的关键原因。

共有产权房施行近两年，相关配套政策也不断完善。在品质方面，专门出台了建设技术导则，对每个项目设计方案实施专家审查，确保建设品质；申购方面，明确了申购共有产权住房资格涉及违法建设、征收拆迁的审核认定细则，完成合同示范文本编制工作；定价方面，也编制了销售价格及共有份额比例评估技术指引，明确评估方法和技术标准，售价和份额评估工作逐步规范。

共有产权房位置取决于供地。在专家看来，共有产权房申购热度很大程度上与项目所处位置有关。“一些郊区项目弃选率高，与这些项目地理位置较偏远、没有地铁支撑有关。”对此，市住建委相关负责人也表示，住建部门将会同土地管理部门，不断优化供地结构和供地时序，在新城区域交通方便、配套较为完善的地区优先供应土地，力争通过共有产权住房政策有序引导中心城区功能、产业和人口向新城疏解，实现职住平衡。

北京市住建委近日也对外表示，大力发展共有产权住房，满足无房居民家庭基本住房需求，是建立健全首都住房保障体系的重要组成部分和有力支撑。更重要的是，共有产权房对于拉低北京市场均价有巨大影响。中原地产的数据也披露，以最近两年看，2018年拉低均价9.9%，2019年拉低幅度高达18.9%。

业内人士分析，共有产权房有效区分了居住需求和投资投机需求。居住需求方面，共有产权房与普通商品住宅并无两样，同样可以实现落户与子女就近入学；抑制炒作方面，则通过产权比例设置和出让时的多重限制手段发挥作用，只有真正有居住需求的购房者才是潜在购买者，政策设计较此前推出的经济适用房、自住型商品房而言的确已是一大进步。早期经济适用房虽然对购买家庭的年收入等多个方面进行了严格限制，但由于价格优势还是吸引了大量投资投机者，此前全国各地陆续出现了多个资质作假购买经济适用房的案例。自住型商品房是共有产权房的前身，购房者购买五年内不能交易，五年后将收益的30%上交财政后可出售。这一政策虽较经济适用房已大幅进步，但同样存在一定漏洞，比如购买时周边房价为5万元/平方米，自住型商品房70%售价为3.5万元/平方米，假如市场房价跌至4万元/平方米，购买商品房者每平方米会出现1万元亏损，但购买自住型商品房者仍会盈利。也正是存在上述政策的历史演变，在“房住不炒”的背景下共有产权房才应运而生。

行业自媒体地产情报站撰文分析称，从金融属性来看的话，共有产权房出现的原因就是为了抑制炒房行为。从现在的情况看，这一点也确实严格得到了执行。从居住层面来看的话，只需要承担按比例折合下来的价格就能买到房子，满足了刚需想要低价在大城市买房的需求，如果是仅用于自住，共有产权房是一个很好的选择。

硕机构首席分析师郭毅也认为，相对于经济适用房、自住型商品房，共有产权房的制度设计基本上已将投资和投机购房者挡在门外。但由于新建共有产权房位置多处于郊区交通不便之地，叠加短期限竞房井喷等因素，短期共有产权房出现了一定程度的市场遇冷。未来政府需从增加中心城区共有产权房供给、大力发展卫星城、建立促进共有产权房流转的全市统一交易平台、探索政府购买存量房变为共有产权房等多个方面改进共有产权房政策，进一步提高共有产权房配置与使用效率，切实落实“房住不炒”。

如何判断该不该购买共有产权房：

1.买得起商品房的，就别买共有产权房。共有产权房只是拥有一部分产权，是不能抵押的，不具备金融投资属性，仅仅是满足居住需求，如果出租的话，也是按照份额和代持机构分摊收益。未来北京这种一线城市，房价还是有升值空间的，投资必然就是要收益最大化。而且，共有产权房一旦买了，将来要想卖出去，大概率是相当困难的，这对刚需一族将来改善换房是极其不利的。

2.目前经济能力有限的年轻人，但是未来3〜5年内收入预期会有提高的，也没必要买共有产权房。现有的共有产权房，从盖到入住，周期大概两三年，如果未来你想转商住或者按市场价格交易，必须在产权证满五年后，否则就得按当初购买价卖给代持机构，从购买到可以出售的时间加起来大概七八年。更可怕的是，你会因此浪费掉宝贵的“处女贷”。

3.如果家庭负担重，或者自有资金有限，未来收入也没有大幅增长的可能，那么你就可以考虑购买，共有产权房真正体现了“房子是用来住的”这一定位，因为单价低，首付压力也会小一些。

2、自住型商品房是什么意思，自住型商品房的解释

首先它是商品房；自住商品房购买者范围更宽；，今天小编就来说说关于自住型商品房是什么意思?下面更多详细答案一起来看看吧!

自住型商品房是什么意思

首先它是商品房；

自住商品房购买者范围更宽；

购房对象不用审核收入，但目前该政策仅适用于北京；

开发商统一提交到北京市房屋权属部门等相关部门审核购房资格；

购买自主型商品房，五年内不得上市，五年后上市收益的30%需上交财政。

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